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浅析营改增后如何确定土地增值税预征的计税依据     
浏览 643  ·  2018-11-16 14:56:48 · 收藏 
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【标签】 土地增值税预缴   营改增   计税依据   按预收账款全额征税  
<p> 营改增后,土地增值税收入确认问题存在很大争论,2016年11月国家税务总局发布《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年70号,以下简称70号公告),对土地增值税应税收入的确认问题做了相关规定,下面就70号公告中关于土地增值税预征的计税依据的规定进行案例分析。</p> <p> 案例:某房地产公司销售一栋住宅楼,含税销售收入为2,000万元,假设对应的土地成本为800万元。问:该房地产公司如何确定土地增值税预征的计税依据?<br /> 分析:根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)<br /> 第一条第一款规定,营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。<br /> 第一条第二款规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:<br /> 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。<br /> 第十一条规定:增值税应预缴税款=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%</p> <p> 按照上述公式计算,在简易计税方法和一般计税方法下,增值税预缴计税依据与土地增值税预缴计税依据确定如下:<br /> <img alt="" src="http://zhishuiyun2.oss-cn-shenzhen.aliyuncs.com/b45f16df5d49420d82cae217b664a657.png?Expires=4698024828&amp;OSSAccessKeyId=LTAIFCoOgGTje4M1&amp;Signature=%2FJsu2%2BaH0Okc06sIEDQN%2B7Gw5WM%3D" style="width: 575px; height: 170px;" /></p> <p> 由上表可以看出:<br /> 该房地产公司土地增值税预缴的计税依据要大于增值税的预缴计税依据,在实务操作中会给纳税人的申报、主管税务机关的征管带来一定困难。因此,土地增值税预缴的计税依据与土地增值税应税收入存在客观不一致,纳税人要么选择按预收账款的全额预缴土地增值税,要么按照70号公告的口径预缴土地增值税,不得直接参照增值税的预缴口径。</p>
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